Koupě nemovitosti na Madeiře: jaký je postup?

Rozhodli jste se, že si koupíte nemovitost na Madeiře. To je skvělé, ale může vyvstat spousta otázek. Kde mám začít? Jaké dokumenty je třeba mít připravené před vyhledáním vhodné nemovitosti? Ve které oblasti ostrova bych měl hledat? S kým bych měl spolupracovat? atd. V tomto článku vás krok za krokem provedeme procesem koupě nemovitosti na Madeiře, abyste byli informováni a měli jistotu, že před rozhodnutím znáte všechny podstatné náležitosti.

Nákup nemovitosti na Madeiře: přípravná fáze

Než začnete uvažovat o koupi nemovitosti na Madeiře, měli byste začít s přípravou tohoto projektu.

Jste připraveni na nákup?

Ačkoli se můžete cítit připraveni na koupi domu v zahraničí, je vhodné posoudit svou osobní úroveň zájmu o vlastnictví nemovitosti, než se rozhodnete pro jeden z největších nákupů ve svém životě. S vlastnictvím domu je spojeno mnoho skrytých nákladů: Pokud nejste připraveni, můžete mít pocit, že se topíte v drobných detailech, a to od daně z nemovitosti až po komunální služby, tyto náklady se mohou rychle sčítat.

Ujistěte se, že jste finančně připraveni nejen na počáteční vklad a hypotéku, ale i na tyto skryté náklady. Kromě finančních obav byste měli vážně zvážit výhody a nevýhody vlastnictví domu na Madeiře z vašeho osobního hlediska.

Jaký druh investice?

Hlavními motivy pro koupi nemovitosti na Madeiře jsou odchod do důchodu, získání portugalského občanství, investice do domu za účelem pronájmu nebo koupě druhého domu na dovolenou. V závislosti na vaší osobní situaci se nebudete rozhodovat pro stejný druh nemovitosti a lokalitu. Vzhledem k tomu, že hodláte dlouhodobě investovat mimo svou domovskou zemi, věnujte chvíli času jasnému vymezení svého projektu.

Investice do nemovitosti na Madeiře: seznam výhod a nevýhod

Klady

• Hodnota nemovitostí na Madeiře se v průběhu času zvyšuje; váš nový domov je dlouhodobou investicí.
• Volnost při renovaci podle vlastního uvážení
• U úvěru s pevnou úrokovou sazbou si můžete stanovit měsíční splátku a podle toho ji plánovat.
• Turistický ostrov
• Přímé lety z téměř všech velkých měst v Evropě
• Součást EU
• Exotická lokalita se skvělým klimatem
• Atraktivní ceny v porovnání s ostatními evropskými hotspoty 
• Skvělá infrastruktura

Nevýhody

• Počáteční peněžní investice na zálohu
• Odlišný jazyk a mentalita
• Pomalá správa
• Vzdálenost od domovské země

Nákup nemovitosti na Madeiře: Fáze průzkumu

Poté, co jste přípravě věnovali trochu času a úsilí, je čas zahájit proces hledání a nákupu nemovitosti.

Vyhledání agenta

Než začnete hledat nemovitost, měli byste si vybrat agenta. Ne, není to povinné - mnoho lidí hledalo a koupilo domy bez pomoci agenta. Nicméně specializované znalosti realitního agenta na straně budou pro vaše hledání domu klíčové. Koupě nemovitosti je jednou z největších investic, které můžete učinit, a proto byste se měli ujistit, že máte pomoc a nástroje, které potřebujete ke správě této investice od začátku až do konce. Místní agent vás může zkontaktovat se svou místní sítí, což může být velmi užitečné, když jste v nové zemi a potřebujete různé služby.

Zúžení vyhledávání

Než začnete hledat dům, sestavte si seznam "přání" a "potřeb". Snažte se být co nejrealističtější: V závislosti na vašem rozpočtu se pravděpodobně dostanete do situace, kdy budete muset udělat kompromis, abyste našli dům, který vám bude nejlépe vyhovovat.

Umístění, umístění, umístění

Je snadné nechat se unést tím, co se zdá být "dokonalým" domem, ale co se stane, když je tento dokonalý dům vzdálen hodinu cesty od přátel, restaurace a zábavy? Na Madeiře je jednou z prvních otázek, které vás napadnou, otázka: sever vs. jih.

Severní pobřeží

Divoký sever Madeiry je obzvláště přitažlivý při prvním objevování ostrova, protože je divočejší, malebnější a méně zalidněný. V létě to může být nejkrásnější krajina a ideální prostředí, pokud potřebujete strávit nějaký čas mimo civilizaci v čisté přírodě. Uvažovali byste po prvním nadšení o tom, že tam zůstanete ještě měsíce a roky? V zimě bývá většinou tma, mnohem chladněji, deštivo a bouřlivo. Zatímco v létě slunce rozzáří zelenou přírodu, v zimě se přes hory sotva dostane. Moře je příliš rozbouřené na koupání a dešťové mraky ochlazují kraj natolik, že v zimě bez topení zmrznete. Na druhou stranu, pokud plánujete koupi nemovitosti s úmyslem ji pronajímat, pak je to jiný příběh. 

Jižní pobřeží

Slunečné jižní pobřeží je známé jako nejslunečnější pobřeží Madeiry. Města jako Ribeira Brava, Ponta do Sol, Madalena do Mar, Calheta, Jardim do Mar a Paul do Mar mají mnoho výhod. Mají mnoho krásných pláží a dostupných turistických tras a jsou také velmi dobře rozvinuté a dobře propojené s Funchalem silnicí Via Rapida. Jih je nejen slunečnější, ale také živější a nabízí větší výběr restaurací a supermarketů. Počasí je zde příjemné po celý rok a infrastruktura je dobře rozvinutá. Ceny jsou i z těchto důvodů vyšší, ale stále je zde k nalezení mnoho pozemků a domů.

Východní pobřeží

Větrné východní pobřeží ostrova je místem, kde žije většina obyvatel. V této části ostrova se nachází mezinárodní letiště Madeiry, hlavní přístav Caniçal a historické hlavní město Machico. Všechny jsou v krátké vzdálenosti od Funchalu.

Západní pobřeží

Klidné západní pobřeží je známé jako nejklidnější pobřeží Madeiry. Západní pobřeží ostrova je daleko od větších měst a nabízí nejklidnější část ostrova. Podél krásného pobřeží se rozkládají malé zemědělské vesničky, které tvoří většinu obyvatel západní části ostrova. Západní pobřeží je pravděpodobně nejodlehlejší oblastí ostrova. Cestu sem si najde jen málo turistů a bohužel není snadné najít obchody a restaurace.

Dávejte pozor na neočekávané události

Při hledání nového domova si dejte pozor na případné nekosmetické problémy. Ta zelená zeď (na Madeiře velmi častá) je sice ošklivá, ale není zdaleka tak významná jako případná plíseň, poškození vodou nebo jiné vady konstrukce. Pokud jsou vaše problémy pouze kosmetické, nechte dům na seznamu. Koneckonců, koberce, nátěry, svítidla a dokonce i váš půdorys lze časem a penězi změnit, ale větší strukturální problémy jsou pravděpodobně důvodem k obavám.

Nákup nemovitosti na Madeiře: vyberte si správnou podporu

Jakmile zúžíte své požadavky na dům a lokalitu, je čas spojit se s osobním agentem. Na ostrově je nyní výrazně větší počet realitních kanceláří. Většina realitních agentů to považuje za zaměstnání na částečný úvazek, kde si mohou vydělat peníze. Jen několik vybraných má realitní vzdělání nebo potřebnou profesionalitu, aby mohli kupujícímu pomoci. V Portugalsku je prodávající jedinou stranou, která musí zaplatit agentuře a zprostředkovateli provizi. Vzhledem k tomu, že náklady na práci agentury nejsou při hledání kupujícího zohledněny, jeví se to zpočátku velmi pozitivně. Mnoho agentur však obvykle pracuje pro prodávajícího. Výběr nejlepší agentury a realitního makléře je pro proces koupě zásadní.

Trh s nemovitostmi na Madeiře funguje převážně podle modelu "otevřeného trhu". Stejné nemovitosti se nacházejí v portfoliích mnoha agentur a každá agentura má přístup k nemovitostem ostatních agentur. Je nezbytné jasně definovat vlastnosti, kterými by měla agentura disponovat.

Jak najít správnou agenturu: Seznam klíčových faktorů

• Počet mluvených jazyků

Zjistěte, kolika jazyky agentura nebo její zástupci hovoří. V nejlepším případě musí agent mluvit vaším mateřským jazykem; usnadní vám to celý proces.

• Úroveň vzdělání

Zjistěte si, zda je váš agent kvalifikovaný pro práci v oblasti nemovitostí. V zájmu úspěchu vašeho projektu je důležité si ověřit, že agent zná zákoutí tohoto podnikání. Kvalita je klíčová. Bohužel je běžné, že na ostrově najdete agenty bez jakéhokoli vzdělání v oboru.

• Význam sítě

Ověřte si, zda má váš agent silnou profesní síť. Jako realitní profesionál by měl být váš agent spjat s místní komunitou. Spolupráce s agentem s dobrými kontakty vám může ušetřit čas během celého procesu koupě.

• Zkušený realitní makléř

Spolupracujte pouze se zkušeným profesionálem, který ví, jak reagovat v různých fázích a situacích nákupního procesu. V obchodě s velkým objemem investic vás nezkušený agent může stát čas a peníze a bohužel možná i ohrozit, že o svůj vysněný dům přijdete.

• Místní znalosti

Ujistěte se, že váš realitní makléř má solidní znalosti o trendech na trhu a může vám poskytnout informace, které sám na internetu nenajde. Měli byste se spolehnout na jeho znalosti, které vám pomohou zodpovědět četné otázky, které se při koupi nemovitosti v zahraničí objevují.

Kromě výše uvedených klíčových faktorů existují samozřejmě i další, které jsou pro vás v procesu nákupu osobní a velmi důležité. Jejich výčet a kategorizace vám pomůže najít tu správnou agenturu, která splňuje vaše potřeby, což vám pak pomůže při podrobném hledání i v celém dalším průběhu procesu. Vždy mějte na paměti, že při nákupu nezáleží jen na správném objektu, ale především na komunikaci, transparentnosti a profesionalitě celého procesu nákupu. Proto je nezbytné vybrat si jednu agenturu nebo jednoho makléře, který vás bude podporovat po celou dobu nákupu.

Nákup nemovitosti na Madeiře: Fáze prohlídky

Výběr správné agentury byl proveden. Nyní je čas prohlédnout si některé nemovitosti!

Poté, co jste se obrátili na agenturu a zadali inzerentovi své atributy nákupu, agentura s vámi zahájí vyhledávání. Důvěřujte kompetencím svého podporovatele a nechte si od něj sestavit výběr vhodných objektů. 

Viděli jste dům na webových stránkách jiné agentury, na portálu Idealista nebo při projížďce po ostrově? Vždy předejte agentuře své vlastní hledání, aby mohla vaše návrhy zahrnout do procesu výběru. 

Po shromáždění všech informací a vhodných objektů agentura zorganizuje soukromou prohlídku mezi prodávajícím a vámi, abyste si mohli nemovitosti prohlédnout v termínu, který vám bude nejlépe vyhovovat. 

Při těchto návštěvách se řídíme heslem "Kupující nekupuje dům, ale dům kupuje kupujícího".

Prohlédněte si nemovitost zblízka a položte co nejvíce otázek, abyste získali všechny informace, které ovlivní vaši koupi. Zapojte také znalosti a zkušenosti makléře, abyste si o nemovitosti udělali co nejlepší obrázek. Prohlídka nemovitosti je také časem, kdy si můžete vychutnat krásy ostrova a udělat si představu o okolí. 

Koupě nemovitosti na Madeiře: Podání nabídky

Našli jste domov svých snů. Teď už vám v cestě stojí jen... spousta papírování. Tento proces začíná sestavením nabídky (nebojte se: tímto procesem vás provede váš agent).

Samozřejmě můžete na kus papíru napsat jen číslo, ale správná písemná nabídka by měla obsahovat několik různých částí: 

• Právní adresa a někdy i právní popis nemovitosti
• Podrobnosti o kupní ceně a podmínkách
• Informace o nákladech na uzavření a poplatcích
• Datum a čas ukončení platnosti nabídky
• Vaše předpokládané datum uzavření úvěru
• Další státem vyžadovaná ustanovení nebo informace

...a další. Před podáním první nabídky je důležité spolupracovat s makléřem, abyste určili finančně nejvýhodnější nabídku. Pokud prodávajícího příliš podceníte, může se potenciálně cítit podhodnocený, ale pokud bude vaše nabídka příliš velkorysá, existuje možnost, že přijdete o tisíce dolarů úspor. Písemná nabídka obsahující zmíněné položky vám může pomoci v případě protinabídky ze strany prodávajícího. Čím více informací obsahuje, tím více informací prodávající dostane, aby se mohl rozhodnout, zda nabídku přijme, či nikoli. Jakmile jsou standardní součásti vaší nabídky připraveny, zbývá ještě jeden dílek do skládačky papírování.

Finanční plán

Finanční zajištění je po sepsání předběžné smlouvy zcela jistě nejdůležitější fází realizace bydlení nebo investice.

Jak by měl být dům zakoupen? Kterou část byste měli financovat vy a kterou část byste měli/musíte financovat z hypotéky? Zde je důležité získat přesný přehled o vlastních financích a možnostech financování zvenčí.

To je několik otázek, které si můžete položit:

• Kolik mohu přispět sám?
• Jaké jsou možnosti bank v tuzemsku nebo na místě?
• Jaké jsou požadavky na externí financování?
• Jaké náklady je třeba zohlednit?
• Jak probíhá proces financování na Madeiře?
• Jaký časový rámec si mám naplánovat?

Pro zodpovězení těchto otázek má ve většině případů smysl nechat si poradit od realitní kanceláře. Ta může vaše otázky utřídit a poskytnout vám potřebné informace, aby vás na tuto fázi kupního procesu co nejlépe připravila. 

V nejlepším případě můžete koupi zajistit z vlastních zdrojů, ale většina kupujících nemovitostí se z různých důvodů rozhodne získat financování z externích zdrojů. Financování z domovské země je obvykle spojeno s obrovským vlastním kapitálem, a proto je financování prostřednictvím místní banky často nejrozumnější a nejvýhodnější variantou. Pokud žádáte o dluhové financování formou hypotéky prostřednictvím portugalské banky, může vaše agentura požádat o podporu finančního makléře. Jak již bylo zmíněno, klíčovou roli zde hraje agenturní síť. Dobré agentury spolupracují s profesionálními a seriózními místními poskytovateli finančních služeb, aby byly schopny své klienty vždy co nejlépe připravit na externí financování v zahraničí. 

Poskytovatel finančních služeb vám zaručí nejlepší nabídku hypotéky přizpůsobenou vašim požadavkům a vlastnostem.

Smlouva o příslibu (CPCV)

Jakmile se obě smluvní strany dohodnou na kupní ceně a typu koupě, je dalším krokem zajištění koupě nemovitosti. 

Na Madeiře musí obě strany uzavřít a podepsat takzvanou "smlouvu o příslibu". Tento kupní slib zajišťuje závazek obou stran dodržet dohodu. Smlouva je spojena s povinnostmi prodávajícího i kupujícího a je strukturována jako běžná kupní smlouva. Obsahuje všechny důležité náležitosti pro koupi nemovitosti a specifikuje předmět i druh a rozsah budoucí koupě nemovitosti.

Smlouva o příslibu musí být vypracována podpůrnou realitní kanceláří v portugalštině. Vzhledem k tomu, že koupě/prodej se uskutečňuje v Portugalsku. Smlouva může být navíc sepsána v angličtině nebo v mateřském jazyce kupujícího, pokud o to požádá! Smlouva je stvrzena podpisy všech smluvních stran a funguje jako příslib a zajištění budoucí koupě. Jsou v ní rovněž uvedeny platební podmínky a termín, kdy má dojít ke konečnému nákupu. Vychází z portugalské normy, ale všechny odstavce jsou předmětem jednání a mohou být vypracovány individuálně. Smlouva o příslibu se obvykle uzavírá se zálohou ve výši 10% z celkové kupní částky, ale lze o ní také jednat. Kromě smlouvy o příslibu nejsou platné žádné další dohody uzavřené mimo smlouvu.

Po podpisu této smlouvy vám obvykle nic nebrání v tom, abyste uzavřeli smlouvu.

Konečný akt: escritura

Posledním krokem před změnou vlastníka nemovitosti je úřední jmenování notáře a sepsání konečné listiny v Portugalsku, tzv. escritura. Všechny strany musí být přítomny osobně nebo zastoupeny osobou s notářsky ověřenou plnou mocí. Na escritura, je uzavřena oficiální kupní smlouva. Notář projde kupní smlouvu se všemi stranami v portugalštině. Po sepsání listiny již nejsou možné žádné změny kupní smlouvy.

Realitní kancelář na této schůzce zpravidla přebírá roli zprostředkovatele pro obě strany a vysvětluje a/nebo překládá, co je řečeno a napsáno, do mateřského jazyka příslušné smluvní strany. Jakmile je kupní smlouva podepsána, je podle portugalského práva platná a nemovitost oficiálně přechází do vlastnictví splněním podmínek smlouvy a zaplacením zbytku kupní ceny.  

Datum escritura je buď již uvedena ve smlouvě o příslibu, nebo o ní rozhodují obě smluvní strany společně. Datum sepisu zajistí realitní kancelář nebo v případě bankovního financování příslušná banka.

Dokumenty jsou nyní obnoveny notářem a doručeny během několika pracovních dnů a vy jste nyní dosáhli svého cíle - koupě nemovitosti na ostrově Madeira.

Fotografie od Reiseuhu.de na adrese Unsplash