Kauf einer Immobilie auf Madeira: Wie ist der Ablauf?

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Geschrieben von kevin auf Januar 28, 2023
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Sie haben sich für den Kauf einer Immobilie auf Madeira entschieden. Das ist fantastisch, aber es stellen sich eine Menge Fragen. Wo soll ich anfangen? Welche Unterlagen muss ich vor der Suche nach geeigneten Immobilien bereithalten? In welcher Gegend der Insel soll ich suchen? Mit wem sollte ich zusammenarbeiten? usw. In diesem Artikel werden wir Sie Schritt für Schritt durch den Prozess des Immobilienkaufs auf Madeira führen, so dass Sie informiert sind und alle wesentlichen Anforderungen kennen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Kauf einer Immobilie auf Madeira: Vorbereitungsphase

Bevor Sie den Kauf einer Immobilie auf Madeira in Erwägung ziehen, sollten Sie mit der Vorbereitung dieses Projekts beginnen.

Sind Sie bereit zu kaufen?

Auch wenn Sie sich bereit fühlen, ein Haus im Ausland zu kaufen, sollten Sie Ihr persönliches Interesse an Immobilieneigentum abwägen, bevor Sie eine der wahrscheinlich größten Anschaffungen Ihres Lebens tätigen. Es gibt viele versteckte Kosten, die mit Wohneigentum verbunden sind: Von der Grundsteuer bis zu den Nebenkosten können sich diese Kosten schnell summieren, und wenn Sie nicht vorbereitet sind, kann es Ihnen vorkommen, als würden Sie in winzigen Details ertrinken.

Stellen Sie sicher, dass Sie nicht nur für die erste Anzahlung und die Hypothek, sondern auch für diese versteckten Kosten finanziell gerüstet sind. Abgesehen von den finanziellen Aspekten sollten Sie die Vor- und Nachteile von Wohneigentum auf Madeira von Ihrem persönlichen Standpunkt aus ernsthaft abwägen.

Welche Art von Investition?

Die Hauptmotive für den Kauf einer Immobilie auf Madeira sind, sich dort zur Ruhe zu setzen, die portugiesische Residenz und Staatsbürgerschaft zu erwerben, in ein Haus zur Vermietung zu investieren oder einen Zweitwohnsitz für den Urlaub zu kaufen. Je nach Ihrer persönlichen Situation werden Sie sich nicht für die gleiche Art von Immobilie und Lage entscheiden. Da Sie beabsichtigen, eine langfristige Investition außerhalb Ihres Heimatlandes zu tätigen, sollten Sie sich einen Moment Zeit nehmen, um Ihr Vorhaben klar zu definieren.

Investieren in eine Immobilie auf Madeira: Pro/Contra-Liste

Profis

  • Immobilien auf Madeira gewinnen mit der Zeit an Wert; Ihr neues Zuhause ist eine langfristige Investition
  • Freiheit, nach Belieben zu renovieren
  • Mit einem Darlehen mit festem Zinssatz können Sie eine monatliche Zahlung festlegen und entsprechend planen.
  • Touristische Insel
  • Direktflüge von fast jeder großen Stadt in Europa
  • Teil der EU
  • Exotische Lage mit tollem Klima
  • Attraktive Preise im Vergleich zu anderen Hot Spots in Europa 
  • Großartige Infrastruktur

Nachteile

  • Anfängliche Barinvestition für die Anzahlung
  • Andere Sprache und Mentalität
  • Langsame Verwaltung
  • Entfernung zum Heimatland

Kauf einer Immobilie auf Madeira: Die Recherchephase

Nachdem Sie einige Zeit und Mühe in die Vorbereitung investiert haben, ist es an der Zeit, mit der Suche und dem Kauf Ihrer Immobilie zu beginnen.

Einen Agenten finden

Bevor Sie nach einer Immobilie suchen, sollten Sie einen Makler auswählen. Nein, das ist nicht zwingend erforderlich - viele Menschen haben auch ohne die Hilfe eines Maklers ein Haus gesucht und gekauft. Das Fachwissen eines Maklers an Ihrer Seite wird jedoch für Ihre Haussuche von entscheidender Bedeutung sein. Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten Investitionen, die Sie tätigen können. Daher sollten Sie sicherstellen, dass Sie die nötige Hilfe und das nötige Handwerkszeug haben, um diese Investition von Anfang bis Ende zu verwalten. Ein ortsansässiger Makler kann Sie mit seinem lokalen Netzwerk in Kontakt bringen, was sehr nützlich sein kann, wenn Sie sich in einem neuen Land befinden und verschiedene Dienstleistungen benötigen.

Grenzen Sie Ihre Suche ein

Bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen, sollten Sie eine Liste mit "Wünschen" und "Bedürfnissen" aufstellen. Versuchen Sie, so realistisch wie möglich zu sein: Je nach Ihrem Budget werden Sie wahrscheinlich in eine Situation geraten, in der Sie Kompromisse eingehen müssen, um die Wohnung zu finden, die am besten zu Ihnen passt.

Kauf einer Immobilie auf Madeira - Grenzen Sie Ihre Suche ein


Standort, Standort, Standort

Es ist leicht, sich auf das scheinbar "perfekte" Haus zu versteifen, aber was passiert, wenn dieses perfekte Haus eine Stunde von Freunden, Restaurants und Unterhaltungsmöglichkeiten entfernt ist? In Madeira ist eine der ersten Fragen, die einem in den Sinn kommt: Norden oder Süden.

Die Nordküste

Der wilde Norden Madeiras ist besonders reizvoll, wenn man die Insel zum ersten Mal entdeckt, denn er ist wilder, landschaftlich reizvoller und weniger besiedelt. Im Sommer kann er die schönste Landschaft und die ideale Umgebung sein, wenn Sie einige Zeit abseits der Zivilisation in der reinen Natur verbringen möchten. Würden Sie nach der ersten Aufregung noch in Betracht ziehen, Monate oder Jahre dort zu bleiben? Im Winter ist es meist dunkel, viel kälter, regnerisch und stürmisch. Während die Sonne im Sommer die grüne Natur zum Leuchten bringt, schafft sie es im Winter kaum über die Berge. Das Meer ist zu stürmisch zum Baden, und die Regenwolken kühlen die Region so stark ab, dass man im Winter ohne Heizung friert. Anders sieht es aus, wenn Sie eine Immobilie mit der Absicht kaufen, sie zu vermieten. 

Die Südküste

Die sonnige Südküste ist bekannt als die sonnigste Küste Madeiras. Städte wie Ribeira Brava, Ponta do Sol, Madalena do Mar, Calheta, Jardim do Mar und Paul do Mar haben viele Vorteile. Sie verfügen über viele schöne Strände und zugängliche Wanderwege, sind sehr gut erschlossen und über die Via Rapida gut mit Funchal verbunden. Der Süden ist nicht nur sonniger, sondern auch lebendiger und hat eine größere Auswahl an Restaurants und Supermärkten. Das Wetter ist das ganze Jahr über angenehm, und die Infrastruktur ist gut ausgebaut. Die Preise sind auch aus diesen Gründen höher, aber es gibt noch viele Grundstücke und Häuser zu finden.

Kauf einer Immobilie auf Madeira: Standort

Die Ostküste

Die windige Ostküste der Insel ist der Ort, an dem sich der Großteil der Bevölkerung aufhält. Der internationale Flughafen von Madeira befindet sich in diesem Teil der Insel, ebenso wie der Haupthafen in Caniçal und die historische Hauptstadt Machico. Alle liegen in kurzer Entfernung von Funchal.

Die Westküste

Die ruhige Westküste ist bekannt als die friedlichste Küste Madeiras. Weit entfernt von den größeren Städten bietet die Westküste der Insel den ruhigsten Teil der Insel. Entlang der schönen Küstenlinie bilden kleine Bauerndörfer den Großteil der Bevölkerung im Westen. Die Westküste ist wahrscheinlich die abgelegenste Region der Insel. Hierher verirrt sich kaum ein Tourist, und Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants sind leider nicht leicht zu finden.

Halten Sie Ausschau nach dem Unerwarteten

Wenn Sie auf der Suche nach Ihrem nächsten Haus sind, sollten Sie auf mögliche nichtkosmetische Probleme achten. Eine kotzgrüne Wand (wie sie in Madeira häufig vorkommt) mag hässlich sein, aber sie ist nicht annähernd so wichtig wie potenzieller Schimmel, Wasserschäden oder andere Mängel an der Bausubstanz. Wenn Ihre Probleme nur kosmetischer Natur sind, lassen Sie die Wohnung auf Ihrer Liste stehen. Schließlich können Teppiche, Farben, Einrichtungsgegenstände und sogar der Grundriss mit Zeit und Geld verändert werden, aber größere strukturelle Probleme sind wahrscheinlich ein Grund zur Sorge.

Kauf einer Immobilie auf Madeira: Wählen Sie die richtige Unterstützung

Sobald Sie Ihre Anforderungen in Bezug auf Haus und Lage eingegrenzt haben, ist es an der Zeit, sich mit Ihrem persönlichen Makler in Verbindung zu setzen. Auf der Insel gibt es inzwischen eine wesentlich größere Zahl von Immobilienmaklern. Für die meisten Immobilienmakler ist es ein Nebenjob, mit dem sie Geld verdienen können. Nur wenige haben eine Ausbildung als Immobilienmakler oder verfügen über die nötige Professionalität, um dem Käufer zu helfen. In Portugal ist der Verkäufer die einzige Partei, die das Maklerbüro und die Maklerprovision bezahlen muss. Da die Kosten für die Arbeit des Maklers bei der Suche nach dem Käufer keine Rolle spielen, erscheint dies zunächst sehr positiv. Viele Maklerbüros arbeiten jedoch in der Regel für den Verkäufer. Die Wahl der besten Agentur und des besten Immobilienmaklers ist für den Kaufprozess entscheidend.

Der Immobilienmarkt auf Madeira funktioniert weitgehend nach dem Modell des "offenen Marktes". Die gleichen Immobilien sind in den Portfolios zahlreicher Agenturen zu finden, und jede Agentur hat Zugang zu den Immobilien der anderen Agenturen. Es ist wichtig, die Qualitäten, über die eine Agentur verfügen sollte, klar zu definieren.

Kauf einer Immobilie auf Madeira: Wählen Sie die richtige Unterstützung

Wie man die richtige Agentur findet: Liste der wichtigsten Faktoren

  • Anzahl der gesprochenen Sprachen

Prüfen Sie, wie viele Sprachen die Agentur oder ihre Mitarbeiter sprechen. Im besten Fall muss der Vermittler Ihre Muttersprache sprechen; das erleichtert den gesamten Prozess.

  • Bildungsniveau

Finden Sie heraus, ob Ihr Makler für die Arbeit im Immobilienbereich qualifiziert ist. Für den Erfolg Ihres Projekts ist es wichtig, dass Sie sich vergewissern, dass der Makler sich in diesem Geschäft auskennt. Qualität ist das A und O. Leider findet man auf der Insel häufig Makler ohne jegliche Ausbildung in diesem Bereich.

  • Die Bedeutung des Netzes

Prüfen Sie, ob Ihr Makler über ein starkes berufliches Netzwerk verfügt. Als professioneller Immobilienmakler sollte Ihr Makler mit der örtlichen Gemeinschaft verbunden sein. Die Zusammenarbeit mit einem gut vernetzten Makler kann Ihnen während des gesamten Kaufprozesses Zeit sparen.

  • Erfahrener Immobilienmakler

Arbeiten Sie nur mit einem erfahrenen Fachmann zusammen, der weiß, wie er in den verschiedenen Phasen und Situationen des Kaufprozesses reagieren muss. In einem Geschäft mit einem großen Investitionsvolumen kann ein unerfahrener Makler Sie Zeit und Geld kosten und Sie leider vielleicht sogar in die Gefahr bringen, Ihr Traumhaus zu verpassen.

  • Lokales Wissen

Vergewissern Sie sich, dass Ihr Immobilienmakler über ein solides Fachwissen über Markttrends verfügt und Sie mit Informationen versorgen kann, die Sie selbst im Internet nicht finden können. Sie sollten sich auf sein Wissen verlassen können, um die zahlreichen Fragen zu beantworten, die sich beim Kauf einer Immobilie im Ausland stellen.

Natürlich gibt es neben den oben genannten Schlüsselfaktoren noch weitere, die persönlich sind und für Sie im Kaufprozess sehr wichtig sind. Diese aufzulisten und zu kategorisieren wird Ihnen helfen, die richtige Agentur für Ihre Bedürfnisse zu finden, die Sie dann bei Ihrer detaillierten Suche und im weiteren Verlauf des Prozesses unterstützen wird. Denken Sie immer daran, dass es beim Kauf nicht nur auf das richtige Objekt ankommt, sondern vor allem auf die Kommunikation, Transparenz und Professionalität im gesamten Kaufprozess. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich für eine Agentur oder einen Makler entscheiden, der Sie während des gesamten Kaufprozesses unterstützt.

Kauf einer Immobilie auf Madeira: Besichtigungsphase

Die Wahl der richtigen Agentur ist getroffen. Jetzt ist es an der Zeit, einige Immobilien zu besichtigen!

Nachdem Sie sich mit der Agentur in Verbindung gesetzt haben, um dem Immobilienanbieter Ihre Kaufmerkmale mitzuteilen, wird die Agentur mit Ihnen auf die Suche gehen. Vertrauen Sie auf die Kompetenz Ihres Unterstützers und lassen Sie ihn eine Auswahl geeigneter Objekte für Sie zusammenstellen. 

Sie haben ein Haus auf der Website einer anderen Agentur, auf Idealista oder bei einer Fahrt über die Insel gesehen? Leiten Sie Ihre eigene Suche immer an die Agentur weiter, damit diese Ihre Vorschläge in den Auswahlprozess einbeziehen kann. 

Nachdem die Agentur alle Informationen und geeigneten Objekte gesammelt hat, arrangiert sie einen privaten Besichtigungstermin zwischen dem Verkäufer und Ihnen, um die Objekte zu einem für Sie günstigen Zeitpunkt zu besichtigen. 

Bei diesen Besichtigungen gilt das Motto "Nicht der Käufer kauft das Haus, sondern das Haus kauft den Käufer".

Sehen Sie sich die Immobilie genau an und stellen Sie so viele Fragen wie nötig, um alle Informationen zu sammeln, die für Ihren Kauf von Bedeutung sind. Beziehen Sie auch das Wissen und die Erfahrung des Maklers mit ein, um sich das bestmögliche Bild von der Immobilie zu machen. Die Besichtigung der Immobilie ist auch eine Gelegenheit, die Schönheit der Insel zu genießen und sich einen Eindruck von der Umgebung zu verschaffen. 

Kauf einer Immobilie auf Madeira: Ein Angebot machen

Sie haben das Haus Ihrer Träume gefunden. Das Einzige, was jetzt noch zwischen Ihnen und diesem Haus steht, ist, nun ja... eine Menge Papierkram. Dieser Prozess beginnt mit der Erstellung eines Angebots (keine Sorge: Ihr Makler wird Sie durch diesen Prozess leiten).

Natürlich können Sie einfach eine Zahl auf ein Blatt Papier schreiben, aber ein richtiges schriftliches Angebot sollte eine Reihe verschiedener Abschnitte enthalten: 

  • Eine juristische Adresse und manchmal die juristische Beschreibung des Grundstücks
  • Einzelheiten zum Kaufpreis und zu den Bedingungen
  • Informationen über Abschlusskosten und Gebühren
  • Datum und Uhrzeit des Ablaufs des Angebots
  • Ihr voraussichtliches Datum des Darlehensabschlusses
  • Andere staatlich geforderte Bestimmungen oder Offenlegungen

...und mehr. Bevor Sie Ihr erstes Angebot abgeben, sollten Sie mit Ihrem Makler zusammenarbeiten, um das finanziell günstigste Angebot zu ermitteln. Wenn Sie den Verkäufer zu sehr unterbieten, könnte er sich unterbewertet fühlen, aber wenn Ihr Angebot zu großzügig ist, besteht die Gefahr, dass Sie Tausende von Dollar an Einsparungen verlieren. Ein schriftliches Angebot, das die genannten Punkte enthält, kann Ihnen im Falle eines Gegenangebots des Verkäufers helfen. Je mehr Informationen es enthält, desto mehr Informationen erhält der Verkäufer, um zu entscheiden, ob er das Angebot annehmen will oder nicht. Sobald die Standardbestandteile Ihres Angebots feststehen, gibt es noch ein weiteres Teil im Puzzle der Unterlagen.

Der Finanzplan

Nach der Ausarbeitung des Vorvertrags ist die finanzielle Abwicklung sicherlich die wichtigste Phase bei der Realisierung eines Hauses oder einer Investition.

Wie soll das Haus gekauft werden? Welchen Teil sollen Sie selbst finanzieren, und welcher Teil soll/muss über eine Hypothek finanziert werden? Hier ist es wichtig, sich einen genauen Überblick über Ihre eigenen Finanzen und die Möglichkeiten der Fremdfinanzierung zu verschaffen.

Dies sind einige der Fragen, die Sie sich stellen können:

  • Wie viel kann ich selbst beitragen?
  • Welche Möglichkeiten gibt es bei Banken im Inland oder vor Ort?
  • Was sind die Voraussetzungen für eine externe Finanzierung?
  • Welche Kosten müssen berücksichtigt werden?
  • Wie läuft der Finanzierungsprozess auf Madeira ab?
  • Für welchen Zeitrahmen muss ich planen?

Um diese Fragen zu beantworten, ist es in den meisten Fällen sinnvoll, sich von Ihrem Immobilienbüro beraten zu lassen. Das Büro kann Ihre Fragen klären und Ihnen die notwendigen Informationen geben, um Sie optimal auf diese Phase des Kaufprozesses vorzubereiten. 

Im günstigsten Fall können Sie den Kauf mit eigenen Mitteln abwickeln, aber die meisten Immobilienkäufer entscheiden sich aus verschiedenen Gründen für eine Finanzierung aus externen Quellen. Eine Finanzierung aus dem Heimatland ist in der Regel mit einem enormen Eigenkapital verbunden, weshalb die Finanzierung über eine lokale Bank oft die sinnvollste und kostengünstigste Option ist. Wenn Sie eine Fremdfinanzierung in Form einer Hypothek über eine portugiesische Bank beantragen, kann Ihre Agentur die Unterstützung eines Finanzmaklers in Anspruch nehmen. Wie bereits erwähnt, spielt hier das Netzwerk der Agentur eine wichtige Rolle. Gute Agenturen arbeiten mit professionellen und seriösen Finanzdienstleistern vor Ort zusammen, um ihre Kunden stets bestmöglich auf eine Fremdfinanzierung im Ausland vorbereiten zu können. 

Der Finanzdienstleister garantiert Ihnen das beste Hypothekenangebot, das auf Ihre Bedürfnisse und Eigenschaften zugeschnitten ist.

Kauf einer Immobilie auf Madeira: Vertrag


Der Versprechensvertrag (CPCV)

Haben sich beide Vertragsparteien auf den Kaufpreis und die Art des Kaufs geeinigt, geht es in einem nächsten Schritt darum, den Kauf der Immobilie abzusichern. 

Dazu müssen auf Madeira beide Parteien einen so genannten "Promissory Contract" aufsetzen und unterschreiben. Dieses Kaufversprechen sichert die Verpflichtung beider Parteien, sich an ihre Vereinbarung zu halten. Der Vertrag ist mit Pflichten für den Verkäufer und den Käufer verbunden und ist wie ein normaler Kaufvertrag aufgebaut. Er enthält alle wichtigen Elemente für den Kauf der Immobilie und legt den Gegenstand sowie Art und Umfang des künftigen Immobilienerwerbs fest.

Der Kaufvertrag muss von der unterstützenden Immobilienagentur in portugiesischer Sprache abgefasst werden. Denn der Kauf/Verkauf findet in Portugal statt. Der Vertrag kann zusätzlich in Englisch oder in der Muttersprache des Käufers verfasst werden, falls gewünscht! Der Vertrag wird durch die Unterschriften aller Vertragsparteien bestätigt und dient als Versprechen und Sicherheit für den zukünftigen Kauf. Er legt auch die Zahlungsbedingungen und den Zeitpunkt des Kaufabschlusses fest. Er basiert auf dem portugiesischen Standard, aber alle Paragraphen sind Verhandlungssache und können individuell abgefasst werden. Der Kaufvertrag sieht normalerweise eine Anzahlung in Höhe von 10% des Gesamtkaufbetrags vor, kann aber auch ausgehandelt werden. Neben dem Kaufvertrag sind keine weiteren Vereinbarungen außerhalb des Vertrages gültig.

Sobald dieser Vertrag unterzeichnet ist, steht dem endgültigen Kaufvertrag in der Regel nichts mehr im Wege.

Die Schlussakte: escritura

Der letzte Schritt vor dem Eigentumsübergang ist der offizielle Notartermin und die endgültige Urkunde, die in Portugal escritura. Alle Parteien müssen persönlich anwesend oder durch eine Person mit einer notariellen Vollmacht vertreten sein. In der escriturawird der offizielle Kaufvertrag geschlossen. Der Notar wird den Kaufvertrag mit allen Parteien auf Portugiesisch durchgehen. Nach der Beurkundung sind keine Änderungen des Kaufvertrags mehr möglich.

In der Regel übernimmt das Immobilienbüro bei diesem Termin die Rolle des Vermittlers für beide Parteien und erklärt und/oder übersetzt das Gesagte und Geschriebene in die Muttersprache der jeweiligen Vertragspartei. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist dieser nach portugiesischem Recht gültig und die Immobilie geht offiziell in den Besitz des Eigentümers über, indem die Vertragsbedingungen erfüllt und der Restbetrag des Kaufpreises bezahlt wird.  

Das Datum der escritura ist entweder bereits im Kaufvertrag festgelegt oder wird von beiden Vertragspartnern gemeinsam bestimmt. Der Immobilienmakler oder, im Falle einer Bankfinanzierung, die zuständige Bank wird den Termin der Urkunde vereinbaren.

Die Dokumente werden nun vom Notar erneuert und innerhalb weniger Arbeitstage zugestellt, und Sie haben nun Ihr Ziel erreicht, eine Immobilie auf der Insel Madeira zu erwerben.

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Foto von Reiseuhu.de auf Unsplash

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