Покупка недвижимости на Мадейре: в чем заключается процесс?

Вы приняли решение и решили, что хотите приобрести недвижимость на Мадейре. Это замечательно, но может возникнуть множество вопросов. С чего начать? Какие документы должны быть готовы до начала поиска подходящей недвижимости? В каком районе острова вести поиск? С кем работать? И т.д. В этой статье мы шаг за шагом проведем вас через весь процесс покупки недвижимости на Мадейре, чтобы вы были информированы и уверены в том, что знаете все основные требования перед принятием решения.

Покупка недвижимости на Мадейре: подготовительный этап

Прежде чем рассматривать вопрос о покупке недвижимости на Мадейре, следует начать с подготовки этого проекта.

Готовы ли вы к покупке?

Несмотря на то, что вы можете чувствовать себя готовым к покупке жилья за рубежом, стоит оценить степень вашей личной заинтересованности в приобретении недвижимости, прежде чем совершать то, что, вероятно, станет одной из самых крупных покупок в вашей жизни. Существует множество скрытых расходов, связанных с приобретением жилья: От налогов на недвижимость до коммунальных услуг - все эти расходы могут быстро увеличиться, и если вы не готовы к этому, может возникнуть ощущение, что вы тонете в мелких деталях.

Убедитесь, что вы финансово готовы не только к первоначальному взносу и ипотеке, но и к этим скрытым расходам. Помимо финансовых вопросов, вам следует серьезно рассмотреть преимущества и недостатки владения жильем на Мадейре с вашей личной точки зрения.

Какие инвестиции?

Основными мотивами приобретения недвижимости на Мадейре являются выход на пенсию, получение португальского вида на жительство и гражданства, инвестирование в жилье с целью сдачи его в аренду или покупка второго дома для отдыха. В зависимости от вашей личной ситуации вы не будете выбирать один и тот же вид недвижимости и местоположение. Намереваясь сделать долгосрочные инвестиции за пределами своей страны, уделите время четкому определению своего проекта.

Инвестиции в недвижимость на Мадейре: список плюсов и минусов

Плюсы

• Недвижимость в Мадейре со временем растет в цене; ваш новый дом - это долгосрочная инвестиция
• Возможность реконструкции по своему усмотрению
• Кредит с фиксированной ставкой позволяет зафиксировать ежемесячный платеж и планировать его в соответствии с ним
• Туристический остров
• Прямые рейсы практически из всех крупных городов Европы
• Входит в состав ЕС
• Экзотическое местоположение с прекрасным климатом
• Привлекательные цены по сравнению с другими горячими точками Европы 
• Отличная инфраструктура

Cons

• Первоначальные денежные вложения для первоначального взноса
• Разный язык и менталитет
• Медленное администрирование
• Расстояние до страны проживания

Покупка недвижимости на Мадейре: Этап исследования

После того как вы потратили некоторое количество времени и усилий на подготовку, пора приступать к поиску и покупке недвижимости.

Найти агента

Прежде чем приступить к поиску недвижимости, необходимо выбрать агента. Нет, это не обязательно - многие люди искали и покупали жилье без помощи агента. Однако специализированные знания в области недвижимости, которыми обладает агент на стороне, будут иметь решающее значение для поиска жилья. Покупка недвижимости - это одна из самых крупных инвестиций, поэтому следует убедиться, что у вас есть помощь и инструменты, необходимые для управления этими инвестициями от начала и до конца. Местный агент может связать вас со своей местной сетью, что может быть очень полезно, когда вы находитесь в другой стране и нуждаетесь в различных услугах.

Сужение круга поиска

Прежде чем приступить к поиску жилья, составьте список "хочу" и "надо". Постарайтесь быть как можно более реалистичными: В зависимости от вашего бюджета вы, скорее всего, окажетесь в ситуации, когда вам придется пойти на компромисс, чтобы найти дом, который подойдет вам наилучшим образом.

Расположение, расположение, расположение

Легко зациклиться на том, что кажется "идеальным" домом, но что будет, если этот идеальный дом окажется в часе езды от друзей, ресторанов и развлечений? На Мадейре один из первых вопросов, который приходит на ум: север или юг.

Северное побережье

Дикий север Мадейры особенно привлекателен при первом знакомстве с островом, поскольку он более дикий, живописный и менее населенный. Летом здесь можно увидеть красивейшие пейзажи и идеальные условия, если вам нужно провести некоторое время вдали от цивилизации на лоне чистой природы. После первого волнения вы все еще думаете о том, чтобы остаться там на месяцы и годы? Зимой здесь обычно темно, гораздо холоднее, дождливо и штормово. Если летом солнце освещает зеленую природу, то зимой оно едва пробивается над горами. Море слишком бурное для купания, а дождевые тучи настолько охлаждают регион, что зимой без отопления можно замерзнуть. С другой стороны, если вы планируете приобрести недвижимость с целью сдачи ее в аренду, то это совсем другая история. 

Южное побережье

Солнечное Южное побережье известно как самое солнечное на Мадейре. Такие города, как Рибейра-Брава, Понта-ду-Сол, Мадалена-ду-Мар, Кальета, Жардим-ду-Мар и Паулу-ду-Мар, имеют множество преимуществ. В них много прекрасных пляжей и доступных пешеходных маршрутов, а также они очень развиты и хорошо связаны с Фуншалом автодорогой Via Rapida. Юг не только более солнечный, но и более оживленный, с большим выбором ресторанов и супермаркетов. Погода здесь приятная в течение всего года, а инфраструктура хорошо развита. Цены здесь также выше по этим причинам, но все еще можно найти много земельных участков и домов.

Восточное побережье

Ветреное восточное побережье острова является местом проживания большинства населения. В этой части острова находится международный аэропорт Мадейры, а также главный порт Канисал и историческая столица Машико. Все они находятся на небольшом расстоянии от Фуншала.

Западное побережье

Тихое западное побережье известно как самое спокойное побережье Мадейры. Удаленное от крупных городов, западное побережье острова является самой тихой его частью. Вдоль живописного побережья расположены небольшие фермерские деревни, составляющие большинство населения западной части острова. Западное побережье - это, пожалуй, самый удаленный регион острова. Сюда почти не добираются туристы, а магазины и рестораны, к сожалению, найти нелегко.

Будьте внимательны к неожиданностям

При поиске следующего дома следует обращать внимание на возможные проблемы, не связанные с косметикой. Может быть, эта бледно-зеленая стена (очень распространенная на Мадейре) и некрасива, но она не так значима, как возможная плесень, повреждение водой или какие-либо дефекты конструкции. Если ваши проблемы носят лишь косметический характер, оставьте этот дом в своем списке. В конце концов, ковры, краску, светильники и даже планировку можно изменить с помощью времени и денег, а вот более серьезные структурные проблемы, скорее всего, станут причиной для беспокойства.

Покупка недвижимости на Мадейре: выбор правильной поддержки

После того как вы сузили круг своих требований к дому и местоположению, настало время связаться с вашим персональным агентом. В настоящее время на острове значительно увеличилось количество агентств недвижимости. Большинство агентов по недвижимости рассматривают свою работу как подработку, на которой можно заработать деньги. Лишь немногие из них имеют риэлторское образование или необходимый профессионализм, чтобы помочь покупателю. В Португалии продавец является единственной стороной, которая должна оплачивать услуги агентства и комиссионные агента. Поскольку стоимость работы агентства не учитывается при поиске покупателя, это поначалу кажется весьма положительным моментом. Однако многие агентства, как правило, работают на продавца. Выбор оптимального агентства и агента по недвижимости очень важен для процесса покупки.

Рынок недвижимости на Мадейре в значительной степени функционирует по модели "открытого рынка". Одни и те же объекты находятся в портфелях множества агентств, и каждое из них имеет доступ к объектам других агентств. Очень важно четко определить, какими качествами должно обладать агентство.

Как найти подходящее агентство: Список ключевых факторов

• Количество языков, на которых говорят

Проверьте, на скольких языках говорит агентство или его агенты. В лучшем случае агент должен говорить на вашем родном языке; это облегчит весь процесс.

• Уровень образования

Выясните, имеет ли ваш агент квалификацию для работы в сфере недвижимости. Для успеха вашего проекта важно убедиться, что агент знает все тонкости этого бизнеса. Качество - ключевой момент. К сожалению, на острове часто встречаются агенты, не имеющие никакого образования в этой сфере.

• Важность сети

Убедитесь в том, что у вашего агента развита профессиональная сеть. Как профессионал в области недвижимости, ваш агент должен быть связан с местным сообществом. Работа с агентом, имеющим хорошие связи, поможет вам сэкономить время на протяжении всего процесса покупки.

• Опытный агент по недвижимости

Работайте только с опытным профессионалом, который знает, как реагировать на различные этапы и ситуации процесса покупки. В бизнесе с большим объемом инвестиций неопытный агент может стоить вам времени и денег и, к сожалению, может даже подвергнуть вас риску упустить дом вашей мечты.

• Местные знания

Убедитесь, что ваш агент по недвижимости обладает солидным опытом в области рыночных тенденций и может предоставить вам информацию, которую невозможно найти самостоятельно в Интернете. Вы должны полагаться на его знания, чтобы ответить на многочисленные вопросы, возникающие при покупке недвижимости за рубежом.

Разумеется, помимо перечисленных выше ключевых факторов существуют и другие, которые носят индивидуальный характер и очень важны для Вас в процессе покупки. Перечисление и классификация этих факторов поможет Вам найти агентство, отвечающее Вашим требованиям, которое впоследствии окажет Вам поддержку при детальном поиске и на протяжении всего остального процесса. Всегда помните, что при покупке важен не только подходящий объект, но, прежде всего, общение, прозрачность и профессионализм во всем процессе покупки. Поэтому очень важно выбрать одно агентство или одного агента, который будет поддерживать Вас на протяжении всего процесса покупки.

Покупка недвижимости на Мадейре: этап просмотра

Выбор подходящего агентства сделан. Настало время посмотреть объекты!

После того как вы обратились в агентство с просьбой представить атрибуты покупки для рекламодателя недвижимости, агентство начнет поиск вместе с вами. Доверьтесь компетентности своего помощника и позвольте ему составить для Вас подборку подходящих объектов. 

Вы увидели дом на сайте другого агентства, на сайте Idealista или во время поездки по острову? Всегда направляйте свой собственный поиск агентству, чтобы оно могло включить ваши предложения в процесс выбора. 

После сбора всей информации и подходящих объектов агентство организует частный просмотр между продавцом и Вами, чтобы посмотреть недвижимость в удобное для Вас время. 

Во время таких визитов девиз: "Не покупатель покупает дом, а дом покупает покупателя".

Внимательно осмотрите объект недвижимости и задайте столько вопросов, сколько необходимо, чтобы собрать всю информацию, которая повлияет на покупку. Учитывайте также знания и опыт агента, чтобы получить максимально полное представление о недвижимости. Осмотр недвижимости - это также время, чтобы насладиться красотой острова и получить представление о его окрестностях. 

Покупка недвижимости на Мадейре: составление предложения

Вы нашли дом своей мечты. Теперь единственное, что стоит между вами и этим домом, - это... много бумажной работы. Этот процесс начинается с подготовки предложения (не волнуйтесь: ваш агент проведет вас через этот процесс).

Конечно, можно просто написать цифру на листе бумаги, но правильно составленное предложение должно включать в себя несколько различных разделов: 

• Юридический адрес и иногда юридическое описание имущества
• Подробная информация о цене и условиях покупки
• Информация о расходах и комиссионных при закрытии сделки
• Дата и время окончания срока действия предложения
• Предполагаемая дата закрытия кредита
• Другие требуемые государством положения или раскрытия информации

...и многое другое. Прежде чем сделать первоначальное предложение, необходимо совместно с агентом определить наиболее выгодное с финансовой точки зрения предложение. Если вы слишком сильно занизите цену, это может заставить продавца почувствовать себя недооцененным, а если ваше предложение будет слишком щедрым, есть вероятность, что вы потеряете тысячи долларов экономии. Письменное предложение, включающее перечисленные пункты, может помочь Вам в случае встречного предложения со стороны продавца. Чем больше информации в нем содержится, тем больше информации получает продавец для принятия решения о том, принимать ему предложение или нет. После того как стандартные компоненты предложения подготовлены, остается еще одна деталь, связанная с оформлением документов.

Финансовый план

Финансовая подготовка, безусловно, после заключения предварительного договора является наиболее важным этапом в реализации жилья или инвестиций.

Как следует приобретать дом? Какая часть должна быть профинансирована Вами, а какая - за счет ипотечного кредита? Здесь важно получить точное представление о собственных финансах и возможностях внешнего финансирования.

Вот несколько вопросов, которые вы можете задать себе:

• Сколько я могу внести сам?
• Какие существуют варианты работы с банками в стране или на местах?
• Каковы требования к внешнему финансированию?
• Какие затраты необходимо учесть?
• Как происходит процесс финансирования на Мадейре?
• На какой срок мне нужно планировать?

Чтобы ответить на эти вопросы, в большинстве случаев имеет смысл обратиться за консультацией в свое агентство недвижимости. Агентство может разобраться с вашими вопросами и предоставить необходимую информацию, чтобы наилучшим образом подготовить вас к этому этапу процесса покупки. 

В лучшем случае вы можете организовать покупку за счет собственных средств, но большинство покупателей недвижимости по разным причинам решают получить финансирование из внешних источников. Финансирование из страны происхождения обычно связано с огромным собственным капиталом, поэтому финансирование через местный банк часто является наиболее разумным и экономически выгодным вариантом. Если вы обращаетесь за долговым финансированием в форме ипотечного кредита через португальский банк, ваше агентство может обратиться за поддержкой к финансовому брокеру. Как уже говорилось, ключевую роль здесь играет сеть агентства. Хорошие агентства работают с профессиональными и серьезными местными поставщиками финансовых услуг, чтобы всегда иметь возможность наилучшим образом подготовить своих клиентов к внешнему финансированию за рубежом. 

Поставщик финансовых услуг гарантирует Вам наилучшее предложение по ипотечному кредитованию, соответствующее Вашим требованиям и характеристикам.

Вексельный договор (CPCV)

После того, как обе стороны контракта договорились о цене и типе покупки, следующим шагом является обеспечение покупки недвижимости. 

Для этого на Мадейре обе стороны должны составить и подписать так называемый "вексельный контракт". Это обещание о покупке закрепляет обязательство обеих сторон придерживаться достигнутого соглашения. Контракт предусматривает обязанности продавца и покупателя и по своей структуре напоминает обычный договор купли-продажи. Он содержит все важные элементы для приобретения недвижимости и определяет предмет, а также тип и объем будущей покупки недвижимости.

Вексельный договор должен быть составлен поддерживающим его агентством недвижимости на португальском языке. Поскольку купля/продажа осуществляется в Португалии. По желанию покупателя договор может быть дополнительно составлен на английском языке или на родном языке покупателя! Договор заверяется подписями всех договаривающихся сторон и выступает в качестве обещания и гарантии будущей покупки. В нем также оговариваются условия оплаты и сроки совершения окончательной покупки. За основу взят португальский стандарт, но все пункты могут обсуждаться и составляться индивидуально. Вексельный контракт обычно предусматривает первоначальный взнос в размере 10% от общей суммы покупки, но может быть и согласован. Кроме вексельного контракта, никакие дополнительные соглашения, заключенные вне его рамок, не имеют силы.

Как правило, после подписания этого договора ничто не может стоять между вами и окончательным оформлением сделки.

Заключительный акт: escritura

Последним шагом перед переходом права собственности на недвижимость является официальное нотариальное оформление и составление окончательного документа в Португалии, который называется escritura. Все стороны должны присутствовать лично или быть представлены лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность. В escrituraЗаключается официальный договор купли-продажи. Нотариус просматривает договор купли-продажи со всеми сторонами на португальском языке. После оформления сделки никакие изменения в договоре купли-продажи уже невозможны.

Как правило, на этой встрече агентство недвижимости берет на себя роль посредника для обеих сторон и объясняет и/или переводит сказанное и написанное на родной язык соответствующей договаривающейся стороны. После подписания договора купли-продажи он приобретает юридическую силу в соответствии с португальским законодательством, и недвижимость официально переходит в собственность покупателя, если он выполнит условия договора и выплатит остаток покупной цены.  

Дата escritura либо уже указана в вексельном договоре, либо определяется совместно обеими договаривающимися сторонами. Агентство недвижимости или, в случае банковского финансирования, ответственный банк назначает дату подписания акта.

Теперь документы заверяются у нотариуса и доставляются в течение нескольких рабочих дней, и вы достигли своей цели - приобрели недвижимость на острове Мадейра.

Фото Reiseuhu.de на сайте Unsplash